査定額が高いからと安心するのは禁物です

売却は、複数の不動産会社に物件の査定を依頼するところから始まります。どの不動産会社に依頼するかは提示された査定額を検討して決めますが、決して高額査定だからと飛びつかないようにしましょう。その会社は、契約を取りたくて無理やり査定額を吊り上げてきた可能性があるからです。

もちろん、それで売れれば問題ありませんが、たいてい市場相場を無視した高額査定では購入希望者は現れず。いつまでも売却できないということになりかねません。物件査定は高額かどうかよりも、提示された額に根拠があるかどうかに着目しましょう。

信頼のおける不動産会社なら、根拠の説明にたっぷりと時間をかけてくれるはずです。

不動産売却は誰に依頼するかが大切

不動産売却を検討するとき、どの会社にすればよいか悩まれる方は多いと思います。しかし、大きな額が動く取引だけにその会社の規模や知名度で依頼先を決めると失敗しかねません。

例えば大手不動産会社は信頼できる印象がありますが、サラリーマン感覚の社員が多く“なんとか売ってあげたい”という気持ちに欠けています。むしろ売れなくても責任を感じることすらないでしょう。一種の大企業病です。やはり着目すべきは会社の看板ではなく、担当者の誠意や熱意です。それは電話口の対応、問い合わせに対する回答の仕方にも表れます。物件査定は担当者の人間性を把握するよい機会にもなるでしょう。

不動産の売却では、どこの不動産会社に依頼するのかではなく、誰に依頼するのかが重要になります。

不動産売却に実績が乏しい会社にはご用心

不動産会社と一口に言っても、それぞれ得手不得手があります。不動産売却を依頼するならやはり売却に相応の経験・実績がある業者を選ぶのが間違いありません。

なぜなら実績があれば売却や契約のノウハウに相応の蓄積があり、様々なケースにも柔軟に対応できるからです。同じ「〇〇不動産」という看板を掲げていても、賃貸管理やあっせんが主体の会社に相談してもおそらく時間のムダになるだけでしょう。

販売活動を活発に行ってくれる会社か？

不動産売却は手数が勝負です。言い換えれば、様々な広告、各種ツール、販売チャネルを駆使して、その物件がほしいという方に情報を的確に届けられるかが重要。

手数が多ければ、それだけ多くの購入希望者を募ることができ、条件のよい契約になるでしょう。不動産会社を選ぶときは、その会社がどんな販売活動を展開しているのかをよく確認しておくとよいでしょう。

その地域に長く根付いている不動産会社を選ぶ

一見、全国に支店や営業所がある大手不動産会社はそれなりのノウハウがあって、どんな物件でも確実に売ってくれそうなイメージがあるかもしれません。

しかし、実際は違います。むしろ近隣の限られたエリアで不動産を売却するなら、地元に密着した歴史のある不動産会社に依頼するのが得策です。
なぜなら、地元に強いからです。その地域の不動産市場はどうなっているか、どのような物件がどこで売れているかよく知っているのです。

例えば鹿児島市内ならリベル不動産。創業35年、このエリアの不動産市場を追い続けてきただけに情報力、相場を見極める力は他社の追随を許しません。

売却時にかかる費用と税金

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ポイント①:築年数

築年数が古い家ほど査定額が低くなります。建物部分には住宅の工法によって法定耐用年数が定められています。
例えば木造建築(居住用)は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。木造戸建ての場合。築年数が20年を超えた建物の査定額はゼロになることが多くなります。

ポイント②:内装

部屋がきれいで異臭がしない、生活しやすい空間であるほど査定は好評価になります。また間取りが使いやすく（家具が配置しやすい）、生活動線がすっきりしていることも重要なポイント。壁紙や床材（フローリング）の劣化具合も評価に直結します。加えて、雨漏りやシロアリ被害がないかも厳しくチェックされます。

ポイント③:外装

屋根や外壁の塗装に剥がれなどはないか、外から見てわかるような破損がないかもチェックされます。また築年数が経過した家は木部に腐食が発生するので低評価になりやすいもの。それ以上に問題となるのは家の傾きです。窓や扉の開閉に影響するようでは、売却できない可能性も。

ポイント④:土地の状況

狭小地や変形地など家を建てにくい条件の土地はどうしても安くなります。やはりある程度広くて、使いやすい土地は高く売れるでしょう。
また、周辺の状況も評価に大きく関わります。高台のひな壇にあり、日当たりや眺望のよい土地は評価が高いのですが、周囲を高い建物に囲われ、視界が遮られているような土地はよい評価は付きません。また道路付けがよいかどうかも評価に大きく関わります。

ポイント⑤:周辺環境

理想は交通アクセスがよく、周辺に商業施設や公共施設などが点在している環境です。
また、子育て世代のご夫婦に人気があるのが学区に指定されている地域。しかも入学希望者が多く集まる小学校、幼稚園が近くにあるエリアはどうしても人気が土地の価格に反映されがちです。
近年とくに注目されているのは災害などに対する安全性が高いエリア。自治体が発表しているハザードマップで過去に大きな被害を出していない地域があればまさに狙い目ですが、やはり土地価格はどうしても高くなりがちです。

ポイント⑥:その他

スムーズに売れるかどうか、マイナスポイントが付かないかどうかは、法的に問題がない土地であることが前提になります。
例えば、売ろうとしている物件の所有者が売主と同一人物であれば問題ありませんが、登記簿謄本上の所有者と異なっていたり、共有名義となっていたりするような土地は売るためにこうした法的問題をクリアする必要があります。また古い物件にありがちですが土地の境界が曖昧な場合も問題です。越境がある場合は隣地の所有者と協議して、境界をはっきりさせる必要があるでしょう。
売主ご自身が登記簿上の所有者であることが売却の再前提になります。